HomeLatest News and UpdatesSergio El-Azzi:令人印象深刻的品牌重塑从跑道到房地产 - Storeys Chinese-Xiaoxi
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Sergio El-Azzi:令人印象深刻的品牌重塑从跑道到房地产 – Storeys Chinese-Xiaoxi

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今年夏天,数十万中国人向开发商、银行和地方政府发出了愤怒的信息,这些信息在北京的权力殿堂中引起了反响。 “你停止建设,我停止支付我的抵押贷款,”一封代表在重庆同一房地产开发项目中购买契约的 7,200 户家庭发出的一封信说。 “你交出公寓,我开始付钱。”

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在近 100 个城市的 328 个房地产开发项目中,已经发出了类似的威胁,在某些情况下还进行了威胁。 一些消息在被审查员清除之前曾在中国社交媒体平台上短暂出现过。 但他们的回声仍然存在——这些信件被保存在一个名为 WeNeedHome 的众包网站上——就像愤怒一样。 在一个普遍持不同政见且其他经济问题迫在眉睫的国家,抵押贷款抵制对政府构成了新的挑战。

是什么促使这么多人发声? 简短的回答是,全国各地的公寓大楼的建设已经停滞不前——这些公寓已经耗尽了许多人的毕生积蓄。 长长的答案,要追溯到中国房地产行业酝酿数十年、近两年暴露出来的深层次问题。

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中国的房地产繁荣一直是该国经济增长的巨大推动力——该行业约占 GDP 的四分之一。 但现在有两个因素让开发商屈服:中国的经济逆风——主要是由于其严格的“零疫情”政策已经封锁了整个城市——以及政府为控制房地产行业飙升的债务所做的努力。

“我们正处于一场慢动作危机之中,”荣鼎集团负责该公司中国市场研究的合伙人洛根赖特告诉 Grid。 “我认为房地产行业的困境绝对是中国当前经济放缓的核心。”

危机的根源:泡沫破灭

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这种“慢动作危机”有很多根源。 在某种程度上,这是有计划的:政府明确希望为炙手可热的房地产行业降温。

多年来,随着人们从农村迁移到城市,中国的公寓楼数量激增,开发商也很容易获得信贷。 但很快就清楚的是,房地产投资者——而不是真正的购房者——是在投机狂潮中推高需求的人,导致大量公寓空置。 房地产价格飙升,中国的中产阶级越来越买不起房。 与此同时,另一个问题正在酝酿中:那些从高房价中受益的开发商为了继续以惊人的速度建设而积累了大量的债务。

康奈尔大学研究中国城市化的副教授杰里米华莱士告诉 Grid:“他们借了太多贷款来建造太多没人真正想住的建筑物。”

近年来,政府官员已经开始看到这种以房地产为动力的经济增长模式中存在的风险。 习近平主席反复强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。

2020 年 8 月,中国政府决定在房地产泡沫破灭前进行干预,以遏制泡沫。 住建部和中国人民银行宣布了“三条红线”政策,制定了三个基准来评估开发商的债务水平。 如果监管机构发现开发商超过了任何基准,他们将限制开发商进一步借贷的能力。

事实证明,许多中国最大的开发商已经超过了门槛——他们现在都不得不开始重新平衡他们不平衡的资产负债表。 这使得这些公司缺乏完成他们向全国人民承诺的公寓所需的现金。

抵制运动的早期种子已经种下。 华莱士说:“如果你在房地产行业看到这种广泛的困境,那就不足为奇了,最终这个问题会达到顶点。”

房地产重磅炸弹:恒大违约

在“三条红线”政策出台后,中国去年似乎接近了自己的雷曼兄弟时刻。 例如,当一家公司的麻烦几乎摧毁了该国的经济时。

恒大是中国房地产热潮的典型代表。 它是一家私营公司,成为中国最大的房地产开发商,随着它的发展,它承担了巨额债务:截至去年超过 3000 亿美元。 甚至在三条红线政策出台之前,恒大就面临着中国经济增长放缓的压力,对该公司通常奢华的物业的需求降温。 但新政策把它推到了边缘。

因为在新的政府规定下,它不再那么容易借贷,恒大不得不开始迅速出售其多元化商业帝国的碎片。 但它仍然无法跟上其债务偿还时间表。

去年12月,恒大未能向国际债券持有人付款,从而正式跨入违约领域。

恒大的倒闭立即引发了对中国整个房地产行业将崩溃的担忧。 但相反,恒大的麻烦和中国的反应已经成为这场慢动作危机的一部分。 政府决定进行干预,并与恒大合作制定计划,使公司恢复偿付能力。 目前,全面崩溃已经避免,但恒大的前进道路仍不确定。 它最近错过了 7 月发布债务重组计划的最后期限。

与此同时,同样的故事也发生在中国的其他大型开发商身上:新规则已经影响了它们从银行借款的能力,而恒大的高调挣扎让所有这些公司更难从国外市场获得资金。

专家告诉 Grid,红线政策的一些后果是不可避免的,但由于其他经济因素的“完美风暴”,情况变得更糟。 “我认为他们试图做一些非常困难的事情——让房地产行业看起来非常泡沫的东西放气,”华莱士说。 “要在 2020 年和 2021 年做到这一点,也许他们能够实现这一目标似乎是合理的,但由于零疫情确实摧毁了其他经济活动,这确实让事情变得更加困难。”

夏季抵押贷款抗议浪潮

恒大和其他庞然大物开发商的垮台导致所有那些愤怒的抵押贷款持有人。 恒大现在是最大数量的抵押贷款抵制的目标:根据WeNeedHome的数据,在328个房主威胁要扣留抵押贷款的开发项目中,52个是恒大的房产。

政府政策当然是造成这些问题的原因,但中国不寻常且有问题的房地产销售模式放大了这些问题。

中国的房地产开发商通常使用“预售”策略,买家——或持有抵押贷款的银行——必须为尚未建成的房屋全额付款。 因此,甚至在许多中国人搬进他们的公寓之前,他们就已经在支付抵押贷款了。

当开发商能够快速建造并交付公寓时,这种模式运作良好,但最近的挫折已经给这个过程带来了麻烦。 过去,开发商能够非法利用他们从预售中收取的现金来建设他们投资组合中的其他项目。 但随着零疫情对经济的冲击,人们购买公寓的意愿降低,因此这些销售额下降了。 这反过来又使开发商缺乏建设资金。

同时,三条红线政策也阻止了开发商借更多的钱来补偿。 正如北京大学金融学教授迈克尔·佩蒂斯(Michael Pettis)在最近的一篇博客中所写,这一切都产生了一个恶性循环。 有关流动性危机的消息也让人们不敢购买预售公寓,因为他们担心开发商将无法完成它们。 反过来,这进一步削减了开发商的现金。

“你所看到的是,开发商仍然有足够的资源来完成那里的房屋的信心正在减弱,”赖特说。 “对于开发商来说,这是更广泛的信贷条件的重大变化。”

由于手头没有钱,开发商开始在他们的建设项目上按下暂停按钮,导致数十万人支付抵押贷款不知道他们何时才能真正搬进他们的公寓。 这就是为什么这么多抵押贷款持有人联合起来威胁要停止付款的原因。

接下来是什么?

中国政府官员正在努力遏制抵制,防止房地产市场进一步偏离轨道。 这是一种微妙的平衡行为; 政府希望减少该部门的债务,但现在被迫进行干预以阻止危机蔓延到经济的其他领域。

到目前为止,当局在很大程度上允许抵制者暂停付款而不受处罚。 政府并没有让开发商完全陷入困境。 中央政府官员正试图帮助加快项目的完成,最初是通过任命地方政府来监督工作。 中国金融媒体财新网报道称,当地国有企业甚至可能负责购买停滞不前的开发项目并自行完成。

但仅靠地方政府无法解决问题,部分原因是他们已经因实施代价高昂的零疫情政策而负债累累,而中央政府似乎也意识到了这一点。 彭博社上周报道称,央行将向开发商提供近 300 亿美元的特别贷款,以帮助他们完成被推迟的项目。

即使这样也可能远远不够。 鉴于该行业目前正在损失多少收入,300 亿美元“似乎根本不足以显着帮助开发商,”赖特说。

从华莱士的角度来看,有一点很清楚:鉴于政治敏感性,抵押贷款抵制者不会承担全部成本。 “这是一个非常引人注目的人群,”他说。 “这个家庭为了买一些他们因为某个亿万富翁开发商而永远得不到的东西而存钱——这是一场他们永远会赢的政治斗争。 而且我认为这确实是一个危险的潜在问题,政府不会或不能让政府永远坐以待毙。”

与此同时,即使政府最终设法让开发商将大部分公寓交付给抵制者,房地产行业更广泛的困境仍然威胁着该国。

据《纽约时报》报道,今年前六个月,中国百强房地产开发商的销售额下降了一半。 房价也一直在下跌,预计今年仍有更多开发商违约。 在某些方面,这是政府的目标,但由于零疫情,房地产行业暴跌得太快。

这种螺旋式下降将把中国带向何方? 它可能会在很大程度上坚持控制房地产行业的道路,即使它继续以经济为代价。

但这意味着北京可能干预得太少​​,让经济跌得更深。 房地产危机最终可能蔓延为更大的金融危机。 “我会在下半年和 2023 年初更加担心,我们真的还没有看到房地产销售下降对金融业的影响,”赖特说。 “真的很难准确预测它会出现在哪里。”

Cleo Li-Schwartz 对本文有报道贡献。 感谢 Lillian Barkley 对本文进行了复制编辑。

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